本計画の背景
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| 不動産コンサルティングへの需要 |
当社既存事業の１つである不動産事業において、特に「不動産コンサルティング」への需要が高まっています
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● 不動産コンサルティングとは |
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業務内容 |
不動産の利用・取得・処分・管理・事業経営等について、依頼者が最善の選択や意志決定を行えるように、助言や提案を行います |
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事業領域 |
資産の評価、土地の有効活用、相続対策と相続処理、借地・借家の権利関係の調査・整理、賃貸アパート・マンションなどの企画運営 など |
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● 需要増加の要因 |
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景気後退 |
駐車場やアパートの入居率が低下するなど、一部の不動産では収益性の低下が目立ってきています |
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少子高齢化 |
農地等の後継者問題が浮上しているなど、社会全体の消費・生活構造が変化しつつあります |
こうした背景の下、不動産の運用には、収益性や将来性を見据えた高度な専門知識やノウハウが必要になってきており、不動産コンサルティングへの需要も高まっているものと考えられます
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| 不動産コンサルティングの現状 |
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● 不動産所有者のニーズ |
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不動産の相談を持ち込む顧客は、当然ながら個人個人でさまざまなニーズを持っています
例えば保有する土地の有効利用について相談するとき、「低いリターンでも低いリスクがよい」「投資に必要な額はできれば○○円以下」「回収期間は○年以内で」など人それぞれの要望があります
ところが、現在の不動産コンサルティング業界では、こうしたニーズに沿った提案はなされておらず、実際には「提案の押しつけ」が横行しています
その主な原因は、「建築受注との一体化」と「専門知識の不足」の２点です
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● 建築受注との一体化 |
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主要土地利用形態については、一般的に以下のようなチャネルにより契約が成立しています |
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賃貸住宅 |
ハウスメーカー等の営業 |
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店舗 |
店舗仲介業者の斡旋 |
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テナントビル |
建築ゼネコンの営業 |
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コインパーキング |
コインパーキング運営会社の営業 |
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これらの業者は自社によるその後の建築受注を目的としているため、不動産コンサルティングと称しつつ実際には、自社事業に誘導するような提案をする傾向があります
例えばハイツを専門とするハウスメーカーの場合、マンションを建築可能な場所であってもマンション計画は提案したがらないなどです
加えて、一度不動産所有者から業者に提案を依頼すると、建築受注を目的に頻繁に営業をしかけてくるため対応に苦慮することが多くなります
そのため、複数の提案書の比較を望む場合でも、競合する別の業者に提案を依頼することはなかなか難しく、実際のケースもほとんど見られません
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● 専門知識の不足 |
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建築については法的規制や都市計画などと整合性を取る必要があり、提案を行うには極めて専門的な知識が必須です
また、市況や立地などの調査を行う際にも専門的な手法が欠かせません
したがって、不動産所有者が自らプランを立てることはほぼ不可能なので、専門家の提案を一方的に受け入れるしかないという現状があります
それにも係わらず、肝心の専門家側の大多数は、異業態の専門知識やノウハウを持っていないため、能力的に多種多様な提案を行うことができないでいます
例えば、ハウスメーカーは店舗開発に関する情報に疎く、実効性のある提案を行うことなど到底不可能なのです |
以上が現在の不動産コンサルティング業界の実態です
そこで当社は、このような現状を省みて、顧客の真のニーズを叶えるために本計画を考案するにいたりました
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本計画の内容
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| 概 要 |
本計画にて当社が実行する不動産コンサルティングは、以下の特徴を持ちます
・建築受注を目的としないことで、公平かつ手軽な相談を実現
・当社の持つ多様な専門知識・ノウハウを活用して、様々なバリエーションのご提案
これにより、顧客の真のニーズに答えたご提案を行います
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| 特徴及びメリット |
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● 建築受注を目的としない |
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最終決定を行うのは不動産所有者であり、当社はあくまでもその実行を最大限に手助けするサポート役というスタンスを徹底し、後の自社受注に誘導するような提案の押しつけは決して行いません
このように建築受注を目的としないことで、以下のような顧客にとってのメリットを実現できます
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公平性 |
建築受注自体が最終目的としないため、自社の業績を気にすることなく、顧客のニーズや所有不動産の特質を考慮して、公平かつ顧客にとって最適な提案を行うことができます |
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運営規模 |
受注が前提にないので受注額の増大を狙う必要はなく、経営が成立する最低規模から、収益額を最大化できる最大ボリュームまで、幅広い運営規模を提案できます |
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手軽さ |
上記の理由から、顧客は他社のようなしつこい営業攻勢から開放されるため、当社に対して気軽にコンサルティングを依頼できます |
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● 専門知識・ノウハウの活用 |
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当社は、既存事業における専門知識・ノウハウを活かして以下のようなメリットを実現できます
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提案バリエー
ション の広さ |
当社は、土木・建築工事事業においてコンビニ、飲食店、物販店など様々な業態の店舗工事の経験を有しています
また、不動産事業においても、マンション・アパートなど各種賃貸物件の管理・運営を行っています
当社は、これらの事業から蓄積した専門知識・ノウハウを生かして、業態・ボリュームの違う複数の土地活用プランを提示するようにします
このため、顧客は幅広い選択肢のなかから自分のニーズに真にマッチしたプランを採用できます
こうした強みは、単なる不動産業者や工事業者などが一朝一夕に真似することのできない部分であり、積極的に活かして差別化を図っていきます
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従来型の不動産コンサルティングと本計画の比較
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従 来 |
本計画 |
| 提案の公平性 |
× |
自社の業態・事業に重なるものを優先 |
○ |
フラットな立場から顧客にとって最適な提案 |
| 提案のバリエーション
（業態・業種）
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△ |
保有する専門知識・ノウハウが少なく限定的 |
○ |
様々な業態の知識・ノウハウを生かし、幅広い提案 |
| 提案のバリエーション
（ボリューム）
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△ |
受注額を増やすため、なるべく大規模なものを狙う |
○ |
建築目的ではないため最低～大規模なものまで |
| 依頼の手軽さ |
× |
頻繁な営業攻勢により断りづらい |
○ |
アフターフォローは行うが、しつこい営業はせず |
土地利用のバリエーション
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| コンサルティング プロセス |
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顧客から不動産コンサルティングの依頼を受けてからのプロセスは、以下のような手順で進めます
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① 業態特定 |
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依頼を受けた不動産の特性により、業態のみを特定します
（例：住宅用地、店舗用地、倉庫用地、駅前テナントビル用地など）
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② 調査・分析 |
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特定した業態を前提に、各種調査分析を行います
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※調査項目とその具体例
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物件特性 |
面積、敷地形状、道路幅員、接道状況 |
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地域特性 |
人口、産業、交通、周辺施設、競合、街並、自然環境 |
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法規制 |
都市計画、建築規制、各種条例、指導要綱 |
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権利関係 |
単独所有、共有・分有、底地・借地、借家 |
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税制度 |
固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税 |
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市場環境 |
資産評価、賃貸条件、分譲価格、着工数、不動産投資 |
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③ 報告書作成 |
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調査・分析結果の可視化や顧客との情報共有のため、報告書を作成する。
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④ プランニング |
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調査・分析結果を具体的なプランとして落とし込みます
建物の場合、配置図・平面図、駐車場の場合区割り計画などを作成します
プランは収益性や投資額を考慮せず、法令の制限に適合する範囲で計画します
賃貸住宅であれば経営が成立する最低ボリュームからフルボリュームまで、店舗であれば坪数に見合う業種を複数というように、物件に応じて3件～6件程度のプランを作成します
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⑤ 収支計算書の作成 |
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各プランについて収支計算書を作成します
計算書の中身はプランによって柔軟に調整していく予定であるが、10年間の損益計算、キャッシュフロー計算を標準内容とします
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⑥ 総合診断書の作成 |
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最終的な土地活用診断のまとめとして、収支計算だけでない定性的な情報も加味し、総合的な見地からコメントを付記します
収支計算書、総合診断書の作成プロセスについては、当社の経験豊富な不動産コンサルタントらが中心になって行います
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（⑦ 関係企業の斡旋） |
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顧客の希望により、プランに対応して当社が信頼する関係企業を紹介します
顧客が円滑に土地の有効活用を実行できるように支援するのが目的であり、プラン及び業者の決定権はあくまで顧客にあるという姿勢を守ります
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上記の不動産収益診断書サービスを適正価格（標準報酬額は２５万円で物件特性に応じ増減）にてご提供しています
ご希望の方はこちらで住所、氏名、連絡先、物件概要（所在地、坪数、現利用状況）をご連絡下さい
弊社から改めてご連絡をいたします
尚、物件の地域によってはお受けできない場合もありますので、あらかじめご了承下さい
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